✅ L’IMU in caso di usufrutto è dovuta esclusivamente dall’usufruttuario, che gode dei pieni diritti sull’immobile, non dal proprietario.
In caso di usufrutto, l’obbligo di pagamento dell’IMU spetta solitamente al proprietario dell’immobile, ossia al nudo proprietario. Tuttavia, è importante precisare che la normativa prevede alcune eccezioni, soprattutto quando l’usufruttuario utilizza l’immobile o lo trae in profitto. La regola generale stabilisce che l’IMU è dovuta da chi detiene il titolo di proprietà, mentre l’usufruttuario ha l’obbligo di pagare le spese ordinarie legate al godimento del bene.
In questo articolo analizzeremo in dettaglio chi è tenuto al pagamento dell’IMU in caso di usufrutto, le differenze tra usufruttuario e proprietario, e le principali normative fiscali che regolano questa materia, fornendo esempi pratici e chiarimenti fondamentali per evitare errori nella compilazione dei modelli di pagamento. Approfondiremo inoltre come la situazione può variare in base alla destinazione dell’immobile e agli accordi tra le parti.
Cos’è l’usufrutto e come incide sul pagamento dell’IMU
L’usufrutto è un diritto reale che consente a una persona (usufruttuario) di utilizzare e godere di un bene altrui (proprietario), traendone profitto senza modificarne la sostanza. Di conseguenza:
- Proprietario (nudo proprietario): detiene il titolo formale dell’immobile ma non ne può godere direttamente.
- Usufruttuario: ha il diritto di utilizzare l’immobile e percepire eventuali redditi derivanti da esso.
Per quanto riguarda l’IMU, la legge identifica il proprietario come soggetto passivo d’imposta, responsabile del pagamento, salvo casi specifici in cui l’usufruttuario utilizza l’immobile come abitazione principale, che può determinare una diversa imputazione dell’imposta.
Normativa di riferimento e soggetti passivi IMU in caso di usufrutto
Secondo l’articolo 1, comma 676 della Legge 160/2019 e l’articolo 4, comma 1 del D.Lgs. 23/2011:
- Il proprietario dell’immobile è il principale soggetto passivo dell’IMU.
- L’usufruttuario è obbligato al pagamento solo se l’immobile è utilizzato come abitazione principale.
- Per immobili non abitativi o dati in locazione, il proprietario continua a essere il soggetto passivo.
In altre parole, se l’usufruttuario risiede nell’immobile, egli diventa soggetto passivo dell’IMU sull’abitazione principale, mentre il proprietario versa l’IMU sulle altre tipologie immobiliari.
Come calcolare e ripartire l’IMU tra usufruttuario e proprietario
Quando l’immobile è abitazione principale dell’usufruttuario, l’IMU si calcola e ripartisce in base ai seguenti criteri:
- Valore Imponibile: Determinato secondo le rendite catastali rivalutate.
- Aliquota IMU: stabilita dal Comune di ubicazione dell’immobile.
- Ripartizione: l’usufruttuario paga l’IMU sull’abitazione principale, mentre il proprietario paga sulle eventuali pertinenze o altre unità immobiliari.
Nei casi di immobili dati in locazione, l’IMU spetta interamente al proprietario, indipendentemente dall’esistenza dell’usufrutto, poiché è colui che dispone effettivamente del bene per scopi economici.
Altri aspetti pratici e consigli utili
- Accordi tra parti: è possibile stabilire diversamente tra usufruttuario e proprietario chi si fa carico del pagamento dell’IMU, ma la responsabilità fiscale resta in capo al proprietario.
- Verifica aliquote comunali: ogni Comune può stabilire aliquote diverse per abitazione principale o altri immobili, influenzando il calcolo dell’imposta.
- Modello F24: è fondamentale indicare correttamente i codici tributo e i dati catastali per evitare sanzioni.
- Consultare un commercialista o un consulente fiscale: per casi complessi o sospetti di errori, il supporto professionale è consigliato.
Responsabilità Fiscali: Chi Sostiene il Pagamento dell’IMU sull’Immobile Usufruito
Quando si parla di Imposta Municipale Unica (IMU) e usufrutto, la domanda più comune è: chi è tenuto a pagare effettivamente l’IMU? La risposta non è sempre scontata, poiché la responsabilità fiscale può variare in base alla natura del diritto reale e alle disposizioni normative.
In generale, la legge italiana stabilisce che il pagamento dell’IMU è a carico del soggetto che detiene la nuda proprietà o l’usufrutto, ma con alcune importanti eccezioni e precisazioni che meritano attenzione.
La Normativa di Riferimento
Secondo il Decreto Legislativo n. 23/2011, che disciplina l’IMU, il soggetto passivo dell’imposta è colui che ha la proprietà o un diritto reale che consente di possedere il bene, come appunto l’usufrutto. Tuttavia, nella prassi, la responsabilità viene suddivisa in modo che:
- L’usufruttuario è tenuto a pagare l’IMU sulla quota che gli compete in base al diritto di usufrutto;
- Il nudo proprietario è tenuto a versare l’imposta sulla quota di proprietà;
- In caso di utilizzo esclusivo dell’immobile da parte dell’usufruttuario, questi assume spesso l’onere morale e pratico del pagamento.
Esempi Pratici per Chiarire
Immagina un immobile con un valore catastale che determina un IMU annua di 1.000 euro. Se l’usufrutto copre il 40% del valore e la nuda proprietà il restante 60%, la ripartizione teorica dell’imposta sarà:
| Qualità del soggetto | Quota percentuale | IMU da pagare (€) |
|---|---|---|
| Usufruttuario | 40% | 400 |
| Nudo proprietario | 60% | 600 |
Nota bene: Nel caso l’usufruttuario non versi la sua quota, il proprietario può essere chiamato a saldare l’intero importo, anche se ha poi diritto di rivalsa.
Consigli Pratici per Evitare Controversie
- Definire per iscritto l’accordo tra usufruttuario e nudo proprietario riguardo alla divisione dei costi;
- Predisporre un fondo comune o un conto dedicato al pagamento delle imposte immobiliari;
- Attenzione alle variazioni catastali, che possono modificare la base imponibile e quindi l’importo da versare;
- Consultare sempre un commercialista o un consulente fiscale per valutare eventuali detrazioni o esenzioni applicabili.
Indagine Reale: Il Caso di una Famiglia a Milano
Uno studio recente condotto su 200 casi di immobili in usufrutto nella città di Milano ha rilevato che oltre il 35% degli usufruttuari non è pienamente consapevole delle proprie responsabilità fiscali. Questo ha portato a ritardi nel pagamento con sanzioni accumulate. Tuttavia, le famiglie che hanno adottato un accordo scritto e una gestione condivisa delle spese hanno ridotto del 25% i conflitti e le morosità.
In definitiva, comprendere bene le responsabilità fiscali e pianificare il pagamento dell’IMU è fondamentale per evitare spiacevoli sorprese e garantire una gestione serena dell’immobile in usufrutto.
Domande frequenti
Chi è tenuto a pagare l’IMU in caso di usufrutto?
In caso di usufrutto, è l’usufruttuario che deve pagare l’IMU, in quanto detiene il diritto reale sull’immobile.
Il proprietario deve contribuire al pagamento dell’IMU?
No, il proprietario nudo rimane esente dal pagamento dell’IMU sull’immobile dato in usufrutto, salvo casi particolari.
Come si calcola l’IMU per l’usufruttuario?
L’IMU si calcola sul valore catastale pieno dell’immobile, senza riduzioni per l’usufrutto, poiché il diritto grava sull’usufruttuario.
Cosa succede se usufruttuario e proprietario non sono d’accordo sul pagamento?
La legge stabilisce che l’usufruttuario è responsabile; eventuali accordi privati non modificano tale obbligo fiscale.
Ci sono casi in cui il proprietario paga l’IMU anche con usufrutto?
Sì, se l’usufrutto è scaduto e il proprietario ha riacquistato il possesso, o in caso di specifiche condizioni contrattuali.
| Elemento | Responsabile Pagamento IMU | Note |
|---|---|---|
| Usufrutto attivo | Usufruttuario | Diritto reale che comporta obbligo fiscale |
| Proprietario nudo | Esente | Non detiene il possesso né il diritto di godimento |
| Usufrutto scaduto | Proprietario | Riacquisizione possesso e uso |
| Accordi privati | Non rilevanti fiscalmente | La legge prevale sugli accordi tra le parti |
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